Rent to buy: cos'è e quali sono i vantaggi!

Rent to buy: cos’è e quali sono i vantaggi!

3 gennaio 2018
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1. Che cosa è il rent to buy

Il rent to buy o affitto con riscatto è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d’affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita. Quest’ultima non è infatti obbligatoria, ma costituisce solamente un’opzione legata alla locazione. In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10).
Per accedere a questa possibilità c’è però un prezzo da pagare: la quota versata mensilmente sarà infatti superiore a un normale canone di locazione; una parte costituisce l’affitto, l’altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Volendo fare un esempio arbitrario, si potrebbe ipotizzare che per una casa del costo di 150mila euro le parti concordino un corrispettivo mensile di 1.000 euro; a fronte di un canone di locazione di mercato di, poniamo, circa 700. Una parte di questo corrispettivo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto (e quindi in un certo senso “si perde” rispetto ad un acquisto “tradizionale” dove si inizia subito a pagare). I restanti 500 euro vanno invece come pagamento della casa. Se l’opzione di acquisto viene stabilita dopo 5 anni, quindi, 30mila euro (500 euro x 12 mesi x 5 anni) saranno stati già pagati e se ne dovranno corrispondere altri 120mila (naturalmente anche finanziabili con un mutuo).

2. Il conduttore ha l’obbligo di acquisto?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni. Se non si esercita l’opzione d’acquisto si rischia di perdere la quota data come acconto sul prezzo. Ma può anche succedere che – come in alcuni casi di mercato già sperimentati – il venditore, per velocizzare l’affare, stabilisca che se il rogito avviene entro un termine ravvicinato (ad esempio entro due-tre anni) la quota che va a ridurre il prezzo sia la totalità del versato o comunque una quota tanto maggiore tanto minore è il tempo trascorso dall’inizio dell’accordo.

3. La spinta e i paletti dello Sblocca-Italia

Un freno alla crescita dei contratti negli ultimi anni è consistito nell’assenza di una normativa dedicata, che ha generato diffidenza e incertezza sul mercato: diverse combinazioni di fattispecie normative davano origine infatti a diversi tipi di contratto, a torto accomunati sotto la dicitura di rent to buy.
Solo lo scorso autunno, all’interno del decreto Sblocca Italia, è stato fornito un inquadramento normativo univoco. In particolare, il decreto 133/14 convertito nella legge 164/2014 disciplina i “contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata”.

4. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato(e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore div

enuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo a d altri.

5. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali. Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy : il notaio saprà dare adeguati consigli.

6. Le tutele per chi acquista

La garanzia maggiore consiste nella tutela del compratore per 10 anni. Viene infatti prevista la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, mettendo al sicuro il futuro acquirente da qualsiasi eventuale “inconveniente” prima cioè dell’acquisto: si pensi all’iscrizione di una ipoteca sull’immobile o a un pignoramento.

7. Cosa succede se una delle due parti non rispetta l’accordo

Nell’accordo deve essere previsto cosa succede in caso di inadempimento. In caso di inadempimento del conduttore (affittuario-acquirente), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se il contratto non prevede diversamente, di acquisire per intero i canoni versati. Nel caso invece sia il proprietario a rendersi inadempiente, il conduttore ha diritto almeno alla restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo, più gli interessi legali.
Secondo quanto stabilito dallo Sblocca Italia, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. Le parti sono però libere di fissare l’asticella più in alto, così come possono decidere la durata, la quota di canone imputabile al prezzo, diritti di recesso, clausole penali, la cedibilità del contratto, eccetera

8. La fiscalità: niente Imu fino al rogito

Bisogna distinguere “se chi concede il godimento in vista della futura vendita – precisa il Notariato – è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente)”. Le imposte legate al possesso dell’immobile (Imu e Tasi, almeno in larga parte) sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. Ma se alcuni principi di fondo sono chiari, su altri si attende a breve un pronunciamento dell’Agenzia delle Entrate: restano ad esempio da chiarire gli aspetti relativi a Iva, imposte dirette e di registro in alcuni casi particolari.

Articolo tratto in parte da Il Sole 24 Ore.

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